DERECHO
REAL DE PROPIEDAD y sus formas especiales
Definición y clasificación
Definición. Son las cosas que son o
pueden ser objeto de apropiación y son útiles al hombre.
“Todos los
objetos que, por útiles y apropiables, sirvan para satisfacer las necesidades
humanas” Cabanellas
Clasificación. El Código Civil tiene una
clasificación genérica de bienes inmuebles y bienes muebles en el art. 442 c.c.
Clasificación que doctrinariamente obedece a la posibilidad de desplazamiento
de los bienes.
Bienes inmuebles (Art. 445 CC)
Definición.
“Son los que no se pueden transportar de una parte a otra sin destrucción o
deterioro.”
Ejemplos:
1- El suelo,
el subsuelo, el espacio aéreo…
2- Los
árboles y plantas mientras este unidos a la tierra, y los frutos no cosechados,
3- Las
construcciones adheridas al suelo de manera fija y permanente,
4- Las
cañerías conductoras de agua, gas o electricidad, incorporadas al inmueble,
5- Los ferrocarriles
y sus vías…
6- Los
muelles, y los diques…
7- Los
viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de peces…
Bienes muebles. “Los que sin alteración
alguna pueden trasladarse de una parte a otra.”
Ejemplos:
art. 451 CC
2- Las
construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal,
3- Las
fuerza naturales susceptibles de apropiación,
4- Las
acciones o cuotas y obligaciones de las sociedades accionadas…
5- Los
derechos de crédito referentes a muebles, dinero o servicios personales,
6- Los
derechos de autor o inventor comprendidos en la propiedad literaria, artística
o industrial.
El CC
clasifica los bienes muebles en fungibles y no fungibles, sin embargo en la
doctrina esta clasificación es utilizada de forma genérica para los bienes.
Bienes
muebles fungibles. Son los bienes que pueden ser sustituidos por otros de la
misma especie, calidad y cantidad. Art. 454 c.c.
Bienes
muebles no fungibles. Son los bienes que no pueden ser reemplazados por otros
de las mismas calidades. Art.454 c.c.
Otras clasificaciones contenidas en el
CC:
a. Por su
posibilidad de tráfico (art. 443 y 444 CC):
Bienes
dentro del comercio y fuera del comercio. Los primeros son aquellos bienes que
pueden ser apropiables toda vez que no estén excluidos del comercio, los
segundos son aquellos bienes que no pueden ser poseídos exclusivamente por
ninguna persona ya sea por disposición de la ley o por su naturaleza.
b. En
relación a las personas a que pertenecen: Bienes de dominio del poder público y
de propiedad de particulares, art. 456 CC
Bienes nacionales de uso público común
(art. 459 CC)
1- Las
calles, parques, plazas, caminos y puentes que no sean de propiedad privada,
2- Los
puertos, muelles, embarcaderos, pontones…
3- Las aguas
de la zona marítima territorial… los lagos, y los ríos…
4- La zona
marítimo terrestre de la República, la plataforma continental, el espacio
aéreo…
Bienes nacionales de uso no común (uso
especial) art. 459 CC
3- Los
ingresos fiscales y municipales,
4- El
subsuelo, los yacimientos de hidrocarburos los minerales antes de ser
extraídos…
5- Los
terrenos baldíos y las tierras que no sean de propiedad privada,
6- Los
excesos de propiedades rusticas o urbanas, de conformidad con la ley, y
7- Los
monumentos y las reliquias arqueológicas.
Bienes de
propiedad privada. Los de las personas individuales o jurídicas que tienen
titulo legal. Art. 460 CC
Clasificaciones doctrinarias:
a- Por su
determinación: generales y especiales,
b- Por su
posibilidad de sustitución: fungibles y no fungibles,
c- Por la
posibilidad de su uso repetido: consumibles y no consumibles,
d- Por su
posibilidad de fraccionamiento: divisibles e indivisibles,
e- Por su
existencia en el tiempo: presentes y futuros,
f- por la
posibilidad de desplazamiento: muebles e inmuebles,
g-Por su
composición. Simples, compuestos universales,
h- Por su
posibilidad de tráfico: Dentro del comercio y fuera del comercio,
i- por el
titular de los bienes: bienes de particulares y bienes del Estado
De
los derechos reales: Definición y características
Definición. Es un poder inmediato y directo del hombre sobre un bien.
Características.
1. Poder
inmediato y directo,
2. El escaso
poderío creador de la voluntad humana,
3. El
derecho de preferencia,
4. El
derecho de persecución,
5. La
posibilidad de abandono.
El escaso
poderío creador de la voluntad humana. Se refiere a que los derechos reales son
determinados esto en base al sistema de numerus clausus.
El derecho
de preferencia se refiere a “que el titular del derecho real no debe temer al
concurso de acreedores cuando surge un conflicto en la atribución de una cosa,
o en la distribución del precio si la cosa ha sido vendida.” El derecho de
persecución consiste en la facultad concedida al titular del derecho para que
por los medios legales pueda utilizar las acciones legales para recuperar el
bien en caso de que otra persona lo hubiere desapoderado de forma ilegal del
mismo.
La
posibilidad de abandono se refiere a que el titular del bien puede eximirse de
los gravámenes constituidos sobre el mismo, abandonando el derecho sobre el
bien.
La propiedad: Definición, facultades que integran el dominio, extensión y limitación
del derecho. Acciones que nacen del derecho de propiedad
Definición.
Es el
derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la
observancia de las obligaciones que establecen las leyes. Art. 464 cc.
Según la
CPRG, la propiedad privada es un derecho inherente a la persona humana… art. 39
Facultades que integran el dominio.
1. Facultad
de disposición,
2. Facultad
de gravar y
3. Facultad
de uso y aprovechamiento.
La primera
facultad se refiere a la posibilidad que tiene el propietario del derecho real
de enajenarlo y poder disponer de cualquier modo sin ningún impedimento, art.
464 CC
La facultad
de gravar se refiere a que el titular del derecho real puede hipotecarlo o
constituir prenda sobre el mismo, en el caso de los bienes inmuebles.
La facultad
de usar consiste en “la utilización de de los bienes de acuerdo a su naturaleza
para la satisfacción de las necesidades humanas y el aprovechamiento, que es el
disfrute de los beneficios o frutos que produzca un bien.” Art. 39 CPRG
Extensión y limitación del derecho.
Extensión.
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, hasta donde
sea útil al propietario, salvo disposiciones de leyes especiales. Art. 473 c.c.
Limitaciones:
1-
Prohibición de hacer excavaciones que dañen al vecino,
2-
Obligación de cerrar el fundo,
3-
construcciones cerca de edificios públicos,
4- No
construir a menos de 2 metros de distancia de una pared ajena o medianera…
5-
Prohibición de actos que dañen una pared medianera,
Art. 474-480
c.c.
La
limitación más trascendental es la EXPROPIACIÓN regulada en el art. 40 CPRG y
467 c.c.
Leer ley de
EXPROPIACIÓN.
Acciones que nacen del derecho de
propiedad.
1- Acción de
defensa de la propiedad: El propietario tiene derecho a defender su propiedad
por los medios legales y de no ser perturbado en ella, si antes no ha sido
citado, oído y vencido en juicio.
2- Acción
reivindicatoria o acción publiciana. Es
la acción que le asiste al propietario cuando un poseedor o detentador lo perturba en su derecho.
Modos originarios de adquirir la propiedad:
ocupación, accesión, posesión y usucapión o prescripción positiva
Ocupación. Es un modo originario de adquirir
la propiedad de cosas muebles o semovientes que no tengan dueño.
Formas de
ocupación. Tesoro descubierto, bienes mostrencos, caza y pesca.
Leyes
relacionadas:
Ley General
de Pesca y Acuicultura, Dto. 80-2002
Ley General
de Caza Dto. 36-2004
Ley de
Bienes Mostrencos, Dto. 1835.
Accesión
Es un modo
originario de adquirir la propiedad consistente en “el derecho que la propiedad
de un bien da al dueño de ella sobre cuanto produce, o sobre lo que se le une
accesoriamente.
Clases:
Discreta y continua
Accesión
discreta. Es la accesión originada por los frutos naturales o civiles que una
cosa produce, los cuales pertenecen al dueño de la cosa.
Frutos
naturales, son los producido espontáneamente por la tierra, las crías de los
animales y demás productos que se obtengan con o sin la industria del hombre.
Mencione
algunos ejemplos de frutos civiles:
Accesión continúa. Se subdivide en
inmobiliaria, mobiliaria y mixta.
1- Accesión
mobiliaria. Cuando dos bienes muebles se unen. Pueden existir 3 clases:
Adjunción.
Es un modo originario de adquirir la propiedad por accesión mobiliaria, que
“consiste en la unión de dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños,
de tal manera que las dos vengan a formar una solo cosa; pero con la
posibilidad de separarlas o de que subsistan después con independencia.”
También se
le denomina CONJUNCIÓN
Conmixtion.
Es un modo de originario de adquirir la propiedad por accesión mobiliaria, que
consiste en la “mezcla de varias cosas solidas o liquidas, de la misma o distinta
especie, pertenecientes a distintos dueños.”
Especificación.
Forma de accesión mobiliaria “que se produce cuando alguien por su trabajo,
hace algo nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo.”
2- Accesión
inmobiliaria. Cuando un bien inmueble se le adhiere a otro bien inmueble.
Existen 3 clases:
- Aluvión.
- Avulsión.
- Mutación
de cauce y
- Formación
de isla.
3- Accesión
mixta. Cuando un bien mueble se le adhiere a un bien inmueble. Existen 3
clases: edificación, plantación y siembra.
Posesión
Es poseedor
el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al
dominio.
Condiciones para la usucapión. Para que la posesión
produzca el dominio se necesita que este fundada en justo título, adquirida de
buena fe, de manera continua, pública y pacífica y por el tiempo señalado por
la ley.
Justo título. Es justo titulo para la
usucapión, el que siendo traslativo de dominio, tiene alguna circunstancia que
lo hace ineficaz para verificar por si solo la enajenación.
USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Es una
institución jurídica mediante la cual se adquieren derechos por el transcurso
del tiempo. También es denominada prescripción adquisitiva o Usucapión.
Prescripción
de bienes.
El dominio
sobre inmuebles se adquiere por prescripción por el transcurso de 10 años,
El dominio
sobre muebles se adquiere por el transcurso de 2 años.
Leer ley de
TITULACIÓN SUPLETORIA
Formas especiales de propiedad: La
copropiedad, medianería y la propiedad horizontal.
La copropiedad. Es una forma especial de
la propiedad en la que un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Art. 485 cc.
Los copropietarios también reciben la
denominación de condueños, coparticipes y comuneros.
Clases de
copropiedad: voluntaria y forzosa, art. 493 y 494 c.c.
Puede
celebrase pacto de indivisión hasta por 3 años prorrogables, art. 493 c.c.
Los copropietarios gozan del derecho
de preferencia en el caso de que un condueño quiera vender su parte alícuota,
el cual deben ejercitar dentro de los 15 días de notificados. Art. 491 c.c.
“Ningún copropietario está obligado a
permanecer en la comunidad” art. 492 c.c.
Cese de la
copropiedad:
a- división
de la cosa común,
b- por
pérdida,
c-
destrucción o enajenación,
d-
consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
Art. 503
c.c.
División de la cosa común:
La división
de la cosa común se puede hacer de forma voluntaria y de forma judicial.
En el caso
de que sea de forma judicial se hace mediante un juicio oral de división de la
cosa común. Art. 199 y 219-224 cpcym
MEDIANERIA
Es una forma
especial de la propiedad, que consiste en la copropiedad en una pared, foso o
cerca que sirve de límite y separación a dos propiedades contiguas. Art. 505
c.c.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una forma
especial de la propiedad, mediante la cual distintos pisos, departamentos y
habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de
aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en
forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a
determinado espacio común que conduzca a dicha vía. Art. 528 c.c.
Diferencias
entre piso, departamento y habitación.
Piso. Es el
conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano
horizontal.
Departamento. Es la construcción que ocupa parte de un
piso.
Habitación. Es el espacio constituido por un solo
aposento.
Art. 532
c.c.
Requisitos para constituir el régimen
de propiedad horizontal:
El inmueble
debe estar libre de gravámenes,
El edificio
debe estar totalmente construido,
Se debe
nombrar a un administrador,
El edificio
debe estar asegurado,
Se debe
constituir mediante escritura pública,
Se debe
emitir un reglamento para la regulación de las reciprocas relaciones de
vecindad y condominio,
La escritura
constitutiva debe contener los requisitos siguientes:
1-
Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el
inmueble de su propiedad;
2-
Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total
del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera
otros de que goce;
3-
Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su
identificación;
4- El valor
del inmueble y el de cada piso;
5-
Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y
partes comunes limitados a las unidades independientes; y
6- Cualquier
otro dato que consideren conveniente los otorgantes.
El régimen de propiedad horizontal se
debe de inscribir en el Registro especial de la propiedad horizontal en el
Registro de la propiedad, art. 1195-1205 c.c.
La constitución de propiedad
horizontal paga por su inscripción en el Registro de la Propiedad Q250.00 más
el pago por cada finca filial.
Se debe inscribir el edificio como
finca matriz en la finca con cuyo número aparezca inscrito el inmueble y cada
piso, departamento o habitación que reúna los requisitos que establece el
código civil, se debe inscribir como finca independiente o finca filial. Art.
1197 y 1198 c.c.
*Documento elaborado con fines didácticos. Sujeto a correcciones
